Accéder au contenu principal

Droit de préemption : Mise au point sur les délais impératifs de paiement et de consignation


L’ESSENTIEL




I – Les dispositions de l’article L. 213-14 du Code de l’urbanisme imposent que le prix du bien préempté soit impérativement payé ou consigné en totalité dans les quatre mois qui suivent, alternativement :

  • La décision de préemption si le bien est préempté au prix demandé par le vendeur
  • L’acceptation par le vendeur du prix inférieur proposé dans la décision de préemption
  • La décision définitive du Juge de l’expropriation à la suite de sa saisine pour déterminer la valeur du bien
  • La date de l’acte ou du jugement d’adjudication lorsque la préemption est décidée dans ce cadre

A défaut, et le vendeur est délié de toute obligation vis-à-vis de la collectivité titulaire du droit de préemption et peut librement vendre le bien, même s’il peut choisir de poursuivre la vente avec la collectivité.


II – Les dispositions de l’article L. 213-4-1 du Code de l’urbanisme imposent que, lorsque le Juge de l’expropriation est saisi pour déterminer la valeur du bien, une somme égale à 15% de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques doit être consignée. Le récépissé de consignation doit être adressé à la Juridiction dans un délai de trois mois à compter de la saisine.

A défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la Juridiction de l’expropriation et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption.


III – Lorsque la consignation est nécessaire, celle-ci s’opère auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, à l’aide du formulaire joint à la présente note, à la suite d’un arrêté de consignation précisant notamment les sommes concernées, l’identité du vendeur et le motif de la consignation.




I – Le délai de quatre mois de paiement ou de consignation du prix de vente déterminé 



L’article L. 213-14 du Code de l’urbanisme dispose : 


« En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique. 

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. 

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien. 

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement. » 


Ainsi, le paiement du bien préempté doit intervenir dans les quatre mois à partir du moment où le prix de vente est définitivement déterminé. Cela intervient au moment : 

  • De la décision de préemption si le bien est préempté au prix demandé par le vendeur 
  • De l’acceptation par le vendeur du prix inférieur proposé dans la décision de préemption si un prix inférieur a été proposé et accepté 
  • De la décision définitive du Juge de l’expropriation à la suite de sa saisine pour déterminer la valeur du bien si le prix inférieur proposé n’est pas accepté 
  • De la date de l’acte ou du jugement d’adjudication lorsque la préemption est décidée dans ce cadre 

Le paiement est nécessaire pour que le transfert de propriété soit opéré. 

En cas d’obstacle au paiement le prix de vente doit être consigné en totalité dans ce même délai de quatre mois. 

A défaut, si ni paiement ni consignation n’interviennent dans le délai de quatre mois qui vient d’être défini, l’article précité dispose que le propriétaire peut l’aliéner librement. 

Cela signifie assurément que le vendeur peut vendre son bien à l’acquéreur évincé, selon la promesse de vente qui a entrainé la déclaration d’intention d’aliéner, l’écoulement du délai de quatre mois levant la clause suspensive relative à la préemption. 

Cela apparaît également signifier que, dans ce cas de figure, le bien peut être vendu à tout autre acquéreur, sans déclaration d’intention d’aliéner. 


Le vendeur peut toutefois décider de poursuivre la vente avec la collectivité titulaire du droit de préemption, sous réserve des stipulations auxquelles il est tenu par la promesse de vente initiale et qui pourrait conduire l’acquéreur évincé à agir en nullité de la vente conclue en violation de la promesse dont il est bénéficiaire. 


Les dispositions de l’alinéa 3 et 4 de l’article L. 213-14 du Code de l’urbanisme sont strictement appliqués par le Juge. (v. not. TA La Réunion, 6 octobre 2005, n° 0300960 ; TA Rennes, 21 avril 2011, n° 0805600 ; CA Riom, 16 février 2015, n° 14/00262). 


II – Le délai de trois mois pour consigner à la suite de la saisine du juge de l’expropriation 


L’article L. 213-4-1 du Code de l’urbanisme dispose : 


« Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L. 211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l'évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. 

La consignation s'opère au seul vu de l'acte par lequel la juridiction a été saisie et de l'évaluation du directeur départemental des finances publiques. 

A défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption. » 


Cette disposition concerne tous les cas de figure de saisine du Juge de l’expropriation par ou à l’encontre des titulaires des droits de préemption prévus par les chapitres I à III du Titre 1er du Livre II du Code de l’urbanisme, y compris lorsque ladite saisine fait suite à une proposition d’achat émanant du propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption. 


Elle impose au titulaire du droit de préemption de produire un récépissé de consignation d’une somme égale à 15 % de l'évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques, dans les trois mois de la saisine du Juge de l’expropriation. 


L’obligation de consignation n’apparaît donc applicable que lorsque l’évaluation par le directeur départemental des finances publiques est obligatoire, soit à partir d’un prix de 180 000 € pour l’acquisition par voie de préemption urbain non renforcé1 mais dès le premier euro pour les acquisitions réalisées par l’exercice du droit de préemption urbain renforcé ou du droit de préemption en pré-ZAD et ZAD2


Néanmoins, compte tenu de la rigueur des conséquence de la non consignation, il peut être recommandé de faire intervenir le service des Domaines et de consigner même en dessous des seuils. 


En effet, l’ultime alinéa de l’article L. 213-4 précité dispose qu’à défaut de production du récépissé dans le délai de trois mois, le titulaire du droit de préemption est réputé y avoir renoncé, ou avoir renoncé à l’acquisition proposé par le propriétaire dont le bien est soumis au droit de préemption. 

Cela conduit au non-lieu devant le Juge de l’expropriation et à la liberté pour le vendeur de céder son bien à la personne et au prix qu’il souhaite, sous réserve de la promesse de vente initiale. 


L’observance de l’obligation de consigner apparaît donc essentielle. 

III – Les modalités de la consignation 


Dans les deux cas de figure précédemment évoqués, la consignation s’opère auprès de la Caisse des dépôts et consignations. 


La consignation s’opère en trois étapes : 

  • Etape 1 : La collectivité titulaire du droit de préemption prend un arrêté de consignation précisant : 
    • Dans tous les cas de figure : l’identité du vendeur, le montant consigné et les motifs de la consignation 
    • Pour la consignation suite à obstacle au paiement : la décomposition des charges qui s’ajoutent au prix de vente lui-même 
    • Pour la consignation suite à saisine du Juge de l’expropriation : éventuellement les conditions de déconsignation 
  • Etape 2 : Une déclaration de consignation est remplie et adressée à la succursale compétente de la CDC. Elle est accompagnée : 
    • Dans tous les cas de figure, de toute pièce de nature à établir l’identité du vendeur (carte d’identité, KBIS…) et l’arrêté de consignation 
    • Pour la consignation pour obstacle à la vente : un document indiquant la nature de l’obstacle au paiement expropriation (cela apparaît pouvoir être dans l’arrêté 
    • Pour la consignation suite à saisine du Juge de l’expropriation : l’acte de saisine du Juge et l’évaluation des services fiscaux 
  • Etape 3 : Virement du montant de la consignation sur l’IBAN fourni par la CDC 


La libération des fonds consignés s’opère : 
  • Dans les mains du vendeur en cas d’obstacle au paiement, lorsque celui-ci est levé 
  • Dans les mains de la collectivité pour la consignation pour saisine du juge de l’expropriation, lorsque le titulaire du droit de préemption a renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption ou après le transfert de propriété (article L. 213-4-2 du Code de l’urbanisme) 



1 Article 1 de l’arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes 


2 Article R. 213-21 code de l’urbanisme

Posts les plus consultés de ce blog

Note à propos de l'arrêt Conseil d'Etat, 16 février 2009, ATOM

La décision ATOM, rendue par le Conseil d'Etat en assemblée le 16 février 2009 a pour considérant de principe : « Considérant qu'il appartient au juge du fond, saisi d'une contestation portant sur une sanction que l'administration inflige à un administré, de prendre une décision qui se substitue à celle de l'administration et, le cas échéant, de faire application d'une loi nouvelle plus douce entrée en vigueur entre la date à laquelle l'infraction a été commise et celle à laquelle il statue ; que, par suite, compte tenu des pouvoirs dont il dispose ainsi pour contrôler une sanction de cette nature, le juge se prononce sur la contestation dont il est saisi comme juge de plein contentieux ; ».

Note à propos de l'arrêt Conseil d'Etat, 11 avril 2008, Etablissement Français du Sang

La règle de la décision préalable (CJA art. R. 421-1) énonce que le contentieux doit être lié par une décision explicite ou implicite de rejet de la part de l'Administration. Cette règle demeure même si la jurisprudence a fait preuve de libéralisme en permettant de larges possibilités de régularisations postérieures à l'introduction du recours.